拍出新地王的上海徐汇区。视觉中国/图
2024年8月7日，上海拍出新地王。位于徐汇区斜土街道的一块住宅用地被绿城中国（03900.HK）以48亿元总价竞得，楼面价达13.1万元/平方米，刷新了2016年融信中国（03301.HK）在上海创下的10.03万元/平方米全国单价地王纪录。
上海市公共资源交易中心披露的信息显示，该地块出让面积约1.7万平方米，起拍价已高达36.96亿元。这意味着该地块在出让前楼面价就达到了10.1万元/平方米，提前锁定单价地王。
时隔八年再现地王，意味着什么？
冷热不均“拿这种好的市区的地出来，不用说，（开发商）肯定会拼的。”对于这块地拍出高价，长期关注上海楼市的中原地产首席分析师卢文曦并不感到意外。
他告诉南方周末记者，该地块原本在2021年由小米集团拍下，准备用来建设上海总部。但之后并未开发，重新由政府收储入市。土地用途由商业办公转为商品房，地价随之提高，比小米拿地的总价高出2倍。
该地块所处区域位置优越，周边有不少豪宅。卢文曦朋友圈中的一些地产大佬就住在那里，“没事就遛狗、跑步”。
从地图上看，该地块位于滨江片区，是黄浦江流经上海中心城区的黄金地段，也是上海城市规划中央活动区核心地带，汇元玺、香港置地·启元、御江廷等楼盘环绕四周。
安居客显示，这些楼盘大都是一两百平方米的大户型，均价15万元/平方米左右。
兰德咨询总裁宋延庆曾和绿城有过业务合作。在他看来，绿城拍下的这块地并不算贵，上海再现地王，大部分土拍市场恢复价高者得未来应该会按照豪宅标准进行开发。
宋延庆告诉南方周末记者，按照业内定价标准，这类地块上开发的住宅通常会在楼面价基础上加2.5万元-5万元/平方米对外出售，预计绿城未来的售价约为15万元-17万元/平方米。
卢文曦介绍，这类中高端改善型楼盘目前销售良好。尤其是面积144平方米、总价1500万元以上的豪宅，2024年的成交量比去年同期还高一些。
据凤凰网报道，2024年上半年上海已有23个单价超10万元/平方米的高端楼盘入市，销售总额超千亿元。总计网签近4000套，其中总价3000万元以上的豪宅成交1544套，创近十年来最高纪录。
这类豪宅主要面向高净值人群，其购买力受经济波动影响较小，购买高品质房产反而有助于资产保值增值。
除了地王，绿城此次还在上海拍下虹口区江湾镇街道另一地块，总价12亿元、溢价率6.48%。
卢文曦分析，绿城目前在上海储备的土地大多已经开发，需要拿地补充。
宋延庆介绍，绿城在创始人宋卫平掌舵时就主打品质，产品线以中高端住宅为主。央企中交集团入主后，转变为混合所有制企业，经营状况有所改善，能够支持其逆势拿地。
绿城官网介绍，截至2023年12月31日，中交集团为公司单一股东，持有已发行股本总额约28.97%的权益。公司2023年收入1313.8亿元，利润66.8亿元，资产总额5355.4亿元，负债4216亿元。
“现在比较冷热不均。”卢文曦说，刚需楼盘和位置一般的地块依然行情冷淡，市场呈现分化态势，整体仍处在下行区间。
绿城拿下地王当天，还有4宗土地同时出让。但质量较为一般，存在位置偏远、环境老旧等问题，房企竞拍热情不高。其中3宗地块都只有一家企业竞拍，最终以底价成交。
回归市场此次上海拍出地王也和土拍规则的调整有关。
2024年6月7日，上海市规划和自然资源局曾发布公告，取消土拍溢价率10%的上限要求，并且公告中未见房地联动价设置。
为抑制房地产市场过热，上海曾实行限价政策，自2021年一批次集中供地开始。除了10%溢价率上限，还在土地出让时规定地块开发为住房后的均价。
绿城此次拍下的地王依然有溢价率限制。上海市规划和自然资源局在公告中表示，对市场热度较高的特定区域地块，在出让前仍需采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，以引导理性竞价。
此次绿城拍下的地王溢价率达30%，最终通过摇号竞得。卢文曦介绍，上海实行一地一策，对于具体地块价格仍有窗口指导。“还是有涨停板的，以前的涨停板是10%，这次是30%。”
不过，据中指研究院统计，截至2024年6月7日，在22个进行集中供地的城市中，已经有19城恢复“价高者得”，仅剩北京、深圳、宁波三个城市执行限地价政策。
据经济观察网报道，2023年10月，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制。
取消限价后，土拍市场有所升温。中指研究院统计显示，从2024年5月开始，全国300城住宅用地成交面积连续三个月上涨，流拍率出现下降，连续两个月保持在10%以下。
其中，长三角区域热度最高。据中指研究院统计，2024年前7月，长三角成交住宅用地楼面均价12530元/平方米，同比增长6.9%。
中指研究院分析师孟新增告诉南方周末记者，除上海外，近期重点城市土拍中，杭州主城首宗不限价宅地块成交溢价率达40%，南京鼓楼凤凰街道地块溢价21%成交。
不过，除长三角外，其他区域住宅用地单价同比下降。天津、济南等城市近期出让地块并无溢价，多为底价成交。
土拍规则的改变意味着成交地价由市场化竞价确定，房企的售价也有更大调整空间。“市场的事情回归市场。”卢文曦说。
南方周末记者卫琳聪
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