保租房REITs整体业绩指标良好，出租率出现小幅分化
保租房REITs经营收入环比持平、出租率保持稳定较高水平。
报告期内，城投宽庭REIT营业收入环比略降4%，其余4单保租房REITs收入与上季度环比持平。华夏基金华润有巢告别春节周期性影响，收入表现优于上季度。
从出租率表现来看，除城投宽庭REIT外，保租房发展大提速，正式开始常态化发行保租房二季报解析其余四单保租房REITs底层资产出租率波动不大。红土创新深圳人才安居、中金厦门安居、华夏北京保障房的底层资产出租率都在95%以上;城投宽庭出租率相对其他保障房REITs略低，但也维持在90%以上。城投宽庭REIT出租率出现下滑。或是受到换租期影响造成季度收入环比波动。随着下半年这一因素的消减，营业收入预计有所回升。
EBITDA方面，几单REITs市场表现变动幅度不大，季度数据环比方面，2024Q2红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT的EBITDA环比分别为 1.5%、 0.4%、 3.7%、 0.8%、-6%。北京保障房REIT涨幅明显，环比增长3.7%，城投宽庭REIT环比下跌近5.6%。
可供分配金额方面，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢的可供分配金额同比分别为-16.0%、-0.2%、-3.0%、-24.5%，上述四只REITs以及国泰君安城投宽庭保租房季度环比分别为-10.3%、 4.2%、-0.4%、0%、-6.4%。
红土深圳安居的同环比表现主要是因为营业成本和应收应付变动带来的基数效应，华夏华润有巢因营运资金占用导致单季度完成度不佳，但营运资金占用的影响一般偏短期，对全年可供分配金额或影响不大
保租房REITs集中扩募
近两年，我国公募REITs市场发展迅速，种类也有产业园区、仓储物流扩充到保租房、商业地产等，市场规模不断扩大，储备项目也十分丰厚。
而当公募REITs市场发展到一定程度后，扩募也是是公募REITs走向成熟的必然选择。
目前，已经完成扩募程序并在交易所上市的REITs只限于产业园区和仓储物流两类的四单REITs，分别是中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT及红土创新盐田港REIT。
就保租房REITs领域，还暂未出现扩募案例。
但在5月，已上市的5单保租房REITs中有3单保租房REITs扎堆申请扩募，分别是华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT和红土创新深圳安居REIT。
就此，在保租房REITs领域，已经开始呈现“首发 扩募”的双轮驱动模式。
就企业角度来看，保租房REITs的成功扩募，能够增加租赁住房企业的融资渠道和资金流动性。
目前已发行的5单保租房REIT募集资金规模合计超过80亿元。保租房REITs的扩募意味着有更多的优质底层资产可以实现退出，加入到资金池当中，使企业能够筹集更多资金用于保租房建设，以此实现企业的可持续发展。更多优质的底层资产加入也能够提高RIETs交易市场的活跃度，吸引更多的投资者进入到市场交易当中，提高市场流动性以及降低投资者的交易风险。
其次，提升了资产的分散性，降低了集中性的风险。保租房REITs的扩募意味着将资金投入到不同区域的不同保租房项目当中，就目前租赁市场供给端集中供应的情况下，多样化的投资组合，有助于降低特定项目或区域所带来的风险，而无论是单一类型资产的区域分散性还是相似资产收入的分散性，对已上市基金来说都具有积极影响。
扩容市场化公寓项目，保租房REITs即将更名租赁住房REITs
在REITs发行方面，步子迈得也相当大。
7月26日，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》正式发布，标志我国基础设施REITs从试点阶段正式进入常态化发行的新阶段。
发行范围扩容，市场化长租公寓纳入发行范围。
在租赁住房领域，首次将专业机构自持、不分拆单独出售并长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目纳入了底层资产。
租赁住房运营商发行REITs，从现有REITs的底层资产来看，均为R4保租房项目，发行主体也都是国有企业。而此轮发行范围的扩容也意味着市场化长租公寓运营商也可以通过发行REITs实现退出。这也是我们所说的市场化公寓的春天终于到了，今后保租房REITs也可以正式更名租赁住房REITs了。
底层项目门槛优化，取消回报率硬约束。
政策取消了原本对于产权类项目未来三年分派率不低于3.8%、经营权项目未来三年IRR不低于5%的收益率指标的要求。改为基础设施项目近三年的平均EBITDA或经营性净现金流需不低于未来三年预测的平均EBITDA或经营性净现金流的70%。
这也是继236号文之后有一次降低了REITs的发行门槛。其实从目前的市场情况来看，如果继续维持3.8%的分派率要求，对于大多数租赁住房企业来说，压力还是相当大的，只有市场上十分头部的优质项目才有达到发行REITs的机会，这与政策所要求的常态化发行无疑是相悖的。
回收资金使用限制放宽，降低回收资金用途相关要求。
此轮政策取消了存量资产收购的30%比例上限，并将补充流动资金的比例上限从10%提升至15%。这也标志着对回收资金使用上限制的放宽，企业有了更加灵活的资金运用自主权且对于存量资产收购上也没有了明确的限制。也是呼应了基础设施REITs政策设计时盘活存量资产、带动增量投资的目的。
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