近年来，我国房地产正在经历一场前所未有之大变局。
全国城镇住宅套户比已经超过1，已经迈过住宅绝对短缺阶段，人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”，豪宅保值率飙升，万成主流！改善客群真实需求揭秘在即从“有房住”变为“住好房”。整个行业也从以前的高速增长阶段转向高质量发展阶段。
2024年上半年，新房市场受改善型楼盘入市带动的影响，百城新建住宅价格累计上涨1.09%，涨幅较2023年同期扩大1.07个百分点。而成交户型方面，无论是新房还是二手房，改善型住房需求已经成为市场主流。
回到合肥市场，从2021年合肥市实行竞品质开始，合肥的住宅产品面积段越做越大，产品也越来越“卷”。但实际上，开发商有没有真正意义上做到关注了客户敏感点，做适销对路的产品，这一点需要打一个问号。
NO.1｜壹
普通住宅走势弱，高端住宅韧性凸显
一、新房面积越来越大，总价越来越高
分面积段来看，供需两端大面积户型逐渐成为市场主流。
供应端，近3年120㎡以下新房供应套数在下降，120㎡以上新房供应套数再增加，其中140-180㎡最为明显。
需求端，近3年120㎡以下新房成交量持续下降，120-140㎡及140-180㎡成交量上升明显。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
分总价段来看，300万以下普通住宅逐年下滑，600万以上高端住宅稳步上升。
供应端，近3年300万以下新房供应套数在逐年下降，2023年尤为明显。而300-600万及600-1000万的新房供应在稳步上升。
需求端，总价在300万元以下的新房需求成交出现明显下降趋势，2023年较2021年下降54.2%；300-600万及600-1000万总价段的成交量在2022年下滑之后，于2023年略升，但仍低于2021年的成交量。
二、二手房600万以上保值率最高
根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，合肥市区近3年600万以上的二手房源成交量在逐年增加，成交均价也在稳步增长。
2023年600万以上的二手房源成交684套，同比2022年（455套）上涨约46%，涨幅明显。成交价方面，2023年成交均价约32182元/㎡，与2022年（32392元/㎡）同期相比微降。从小幅降价，成交量大幅提升不难看出600万以上的市场需求极为旺盛。
另一方面，2024年1-6月，600万以上的二手房源成交336套，同比上涨约17%，成交均价33417元/㎡，同比上涨641元/㎡；按最低140㎡户型计算，1年上涨近9万元。由此可见，2024年改善型住宅在合肥市场的地位又进一步提高了。
再来看看保值率。
从近3年合肥600万以上的二手房源挂牌成交率来看，几乎是呈现指数增长的态势，成交率极高。
成交价方面，合肥是近3年二手房整体成交均价在1.6-1.7万/㎡左右震荡，2024年1-6月成交均价16444元/㎡，对于2023年下滑约1000元/㎡。而600万以上的房源则呈现稳中有升的态势，2024年1-6月成交均价33417元/㎡，对比2023年全年上涨约1200元/㎡。由此可见，600万以上的二手房源保值率更高。
NO.2｜贰
合肥购房人群分析
一、看看购房者都在哪买？
从各区域一二手房置业地图来看，政务、启动区、环湖定位高端，支撑力较强；经开工业园、蜀西湖、翡翠湖、南艳湖、龙川路、淝河改善占比较高，未来支撑力将逐步改善。瑶海、新站、庐阳刚需属性较强，购买力支撑较弱。
高端群体收入影响较小，购买力仍较强，投资决策能力较高，带动需求释放。2022-2024年刚需群体收入改善缓慢，短期购买力仍承压，观望情绪较重。
二、看看合肥置业的人群都从哪来，为什么置业合肥？
合肥主力购房人群大致可分为三类。
第一类：合肥土著
人群界定：土生土长的合肥人；
主要分类：市区居民、环市区三县居民、家族企业。
第二类：新合肥人
人群界定：因工作原因来肥，毕业的大学，随父母或者子女迁徙来肥；
主要分类：产业和服务业工人、小生意人，私营业主/企业高管、企事业单位、白领等。
第三类：投资客
人群界定：省内其他地市的中产；
主要分类：地市的私营业主、企事业单位为子女调配资产结构。
三、看看合肥高端人群买房时都关注些什么？
针对高端客群敏感点，第一房研究院选取单价4万/㎡以上，合肥比较有代表性的二手房项目小业主做了专项调研。选取的项目有：
政务区华润凯旋门项目、融创壹号院项目；滨湖区融创滨湖印项目、葛洲坝中尚府项目。根据调研数据显示，目前二手房高端购房群体对豪宅的认知意识在逐步提升。对于关注的敏感点多表现为：小区大门、外立面、品质地库、会所、多个主卧套房、功能性套房、高质量物业服务、真正意义上的人车分流等等。
NO.3｜叁
一场影响整个安徽高端住宅市场的课题发布会即将启幕
为了深入研究合肥改善客群对高端住宅市场的接受度及其关键关注因素，为房企提供更加精准的市场定位和产品设计指导，助力企业转型升级，实现高质量发展。一个极具前瞻性和战略意义的课题——《合肥改善客群对高端住宅市场的接受度及关键关注因素研究》成果即将发布。
本课题由行业顶尖专家团队历经数月，从前期立项到调研再到层层把关审核修缮。将高端住宅市场精准分类，深度揭示了高端住宅市场的“两大走向”、“十大因素”、“八大关注”和“十类举措”。这场课题发布会或将影响未来整个安徽高端住宅市场走向。敬请期待....
