德国物流地产专题分析
原创：LAG小编
来源：德国物流联盟上海代表处
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德国物流地产作为欧洲物流行业最具活力和发展潜力的领域之一，吸引着全球范围内的投资者、开发商和租户的关注。随着电商、供应链优化和可持续发展等趋势的兴起，这个领域正经历着快速而持续的增长。本期专题将介绍德国物流地产市场的发展情况。
市场概况
2023年德国的物流地产市场正面临着与前一年相似的挑战。货物流通速度放缓，企业们为了增强自身的抗风险能力，纷纷扩大仓储容量。投资市场也出现了下滑，2022年的交易额达55亿欧元，而到了2023年仅为39亿欧元。然而2023年物流地产的收益率仍旧呈现上升趋势，A类城市的净起始收益率为4.1%，比去年增加了0.5个百分点；D类城市为6.3%，增加了0.5个百分点。而在B和C类城市，分别为5.0%和5.7%。新建物流场地方面，建筑成本不断上升，融资条件也变得更加复杂，同时土地紧缺问题仍然存在。2023年共有约503万平方米的新建物流场地，主要集中在莱茵-鲁尔地区、莱茵-美因茨/法兰克福和A4图林根地区。
2017-2023年德国物流地产市场投资额
©ZiaDeutschland
设施类型
1.仓储中心
德国的仓储中心通常是大型的货物存储和分拣设施，用于满足供应链管理和物流运营的需要。这些仓储中心往往位于交通便利的地段，便于货物的进出和配送。
2.物流园区
德国的物流园区模式聚集了运输从业者、物流服务提供者，以及设备商、物流咨询公司、商业公司等物流附加服务提供者。它在空间上被分为若干不同的功能区块，能够有效连接不同运输方式，提供便捷的多式联运服务。
3.配送中心
配送中心是为了快速和高效地满足最终用户需求而设置的中转和配送设施，确保企业能够将商品迅速高效地送达客户而设立的关键设施，主要功能包括确保商品供应、减少库存、优化运输，以及保障客户及时获取所需商品。在德国，随着电商行业的快速发展，配送中心的重要性日益凸显。
德国24个热门物流地产布局地
©Logivest
供应链变革对物流地产的影响
供应链变革对物流地产的影响是一个备受关注的话题。随着全球供应链的不断变革和升级，物流地产行业也在经历着深刻的变革。
1.需求模式变化：随着消费者需求的多样化和个性化，供应链对于灵活性和敏捷性的需求日益增加。这促使物流地产需要更灵活的设计和布局，以适应不断变化的需求。一些企业开始将仓储、配送和生产等环节整合在一起，这导致对于大型、多功能的物流地产需求增加。
2.技术创新应用：物流地产业开始积极采用新技术，如物联网、人工智能和机器学习，以提高效率、降低成本和提升服务质量。这些技术创新对于仓储管理、货物跟踪和自动化处理等方面有着重要的影响。
3.可持续性考量：随着对环境可持续性的重视，越来越多的物流地产开始关注节能减排、绿色建筑和可再生能源的应用。绿色物流地产的发展成为行业的一个重要趋势，也受到租户和投资者的青睐。
C3Bremen项目-BLG
德国不莱梅物流集团（点击查看会员单位）推出的绿色地产C3Bremen项目,名称来自Customer、Climate和Comfort的首字母缩写，客户愿望、可持续发展主题和员工需求已经成为C3项目设计和建设的核心。该物流地产项目在生态和设施方面成立了新的标准，已经成为了德国绿色物流行业的旗舰项目。这个总面积为82,500平方米的项目园区的规划和建设基于整体气候保护理念，安装了全德最大的联网屋顶光伏系统，通过节能建筑围护结构以及额外的立面隔热材料实现全面隔热。同时特色鲜明的气候友好式室内外建设为员工打造了舒适的工作空间。项目的地理位置也具有优势，位于不莱梅货运中心区域，便利了多式联运。
©BLGLogistics
海外仓
海外仓是指位于国外的仓储设施，用于存放商品并为跨境电商和国际贸易提供支持。海外仓通常位于主要的国际贸易中心或重要的跨境物流节点，以便快速、高效地处理国际订单。海外仓的建立可以帮助企业减少跨境物流时的运输时间和成本，提高商品的可及性和服务水平。
近年来，德国海外仓发展迅速，增速位于欧洲之首，海外仓数量在欧洲排名第二，仅次于英国。地理位置上，德国属于欧洲的十字路口，距离欧洲市场相对更近，卡车运输和包裹投递便捷，综合运输成本较低。其次，德国作为欧洲第一经济强国、欧洲第二大电商市场，其基础通信设施较为完善，互联网普及程度较高，人均消费水平高，电子商务潜在用户群体较大，是众多跨境电商平台主要的站点之一。
©Bremerhaven
海外仓合作
2023年3月，重庆国际物流枢纽园区与德国不莱梅物流集团旗下的博格汽车物流有限公司成功举行线上签约，双方将在共建海外仓、国际贸易以及长期发展等多个领域展开深入合作。
2023年10月，四川某外贸企业在德国波鸿的海外仓落成启用，助力2000余家跨境电商企业出海，为国内企业“卖全球”提供了支撑。
2023年11月，江苏某家纺企业与德国索林根合建的海外仓项目落成，成为中国外贸企业开拓欧洲市场的重要支点，为推进中德经贸合作注入新动能。
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