近日，南宁法拍市场再次搞出“大新闻”！
两套“老破小”住宅，以超过100%的溢价率成功拍出。
有人说，“老破小”能顺利出让，其优渥的地段和学区功不可没。
但头条君却发现，买家疯狂刷卡的背后，实则藏着一条实现阶级跨越的“财富密码”。
Ta究竟是什么呢？
溢价超100%，南宁两“老破小”遭哄抢！
先来回顾下两次法拍的基本情况。
7月2日，青秀区古城路47号20栋1单元的“老破小”房源开拍。
该房源属于广西高级人民法院住宅区，建筑面积为80.07㎡。
▲图源阿里法拍官网
从网站公布的照片来看，该住宅属于步梯楼房，外立面老旧，过道狭窄。
最终，本次拍卖共吸引了多达13人报名竞拍，在经过了总计167轮出价后，该房源以108.2万元成交。
值得注意的是，这一价格比起51万元的起拍价，足足高出了57.2万元。
这也使得该房源的溢价率达到了112%，折算下来成交单价约为13513元/㎡。
另外，根据网站资料介绍，该房源在性质上属于单位分配给员工的“福利房”。
想要完成过户，还需要竞得者缴纳一笔“土地使用权出让金”。
这也就意味着实际上购买该房源所需的钱比成交价还要高。
无独有偶，7月4日，同样有一套“老破小”房源成功拍出。
该房源位于西乡塘区衡阳路南六里6号（祥云小区）1栋2单元4楼，建筑面积59.3㎡，同样为老旧的步梯房。
该房源起拍价不高，只要27万元起，折合单价4553元/平方米。
最终，该房源吸引了多达14人报名竞拍，在一共出价了122次后，该房源以54.6万元高价成交。
折算下来，这一成交价比起拍价高出了27.6万元，溢价率102%，成交单价9207元/平方米。
两套非常典型的“老破小”房源却均在买家的疯抢之下拍出高价，难道真的只是因为地段与学区吗？
而文章开篇所说的“财富密码”指的又是什么？
咱们接着往下看......
背后的玄机竟是想“赌拆迁”？
“老破小”的热卖，只是因为吃了地段与学区的红利吗？我们以上文两套房源为例来看看。
先看看位于古城路47号的房产。
据了解，该房源周边确实有天桃实验学校(东葛校区)和南宁民主路小学两所南宁老牌优质公办学校，确实称得上学位优秀。
不过西乡塘区衡阳路南六里6号（祥云小区）的住宅，它的位置就谈不上多好了。
地图显示，该房源虽位于南宁火车站的西北角，且距离火车站的直线距离不远。
但由于路网的原因，导致其前往火车站的路非常绕。
▲图源百度地图
同时这里周边没有地铁，学校方面也仅有一所中学，即南宁市第三十六中学。
综上所述，这两套“老破小”在地段与学位方面，并非都有过人之处。
为何它们还能够以超过100%的溢价率成功售出呢？
头条君翻阅资料后发现，它们均指向同一个方向——赌拆迁。
更直白点，赌的是拆迁款或者原拆原建。
比如古城路47号这套房源，在其拍卖详情页中就清楚地写到：
目前，高院正在对该房进行旧房改造建新房，按照高院危旧房改造办有关规定，需缴纳认购款用于旧房改建新房。竞拍成功者需要另外缴纳预缴款购房首付款和车位认购预缴款135797.2元。
换言之，竞拍成功者只需在购房款的基础上再花上不到14万元，就能在原先地址上拥有一套新的住宅和一个新的停车位。
再说祥云小区房源，它“赌拆迁”的成分就更加明显了。
该小区位于白苍岭片区，本就是旧改的热门区域。
早在今年3月初，官方就已经公布了衡阳西路片区城中村改造项目房屋征收范围，其中祥云小区所在的衡阳路南六巷6号刚好就在范围之内。
▲图源西乡塘人民政府官网
而在6月份，衡阳西路片区城中村改造正式启动，首先拆的就是白苍岭周边。
头条君对比范围后发现，祥云小区虽未在首批征拆范围内，但其与范围内白榕苑仅一路之隔。
▲图源头条君摄
换言之，它很有可能成为第二批征拆范围内的项目。
试想一下，如果祥云小区真的拆了，那如今成功竞拍的购房者，不就是妥妥的“拆一代”了吗？
或许，这也正是很多“老破小”明明地段一般，且居住体验极差，但又总能卖上好价格的原因。
拆迁之日，就是暴富之时！所以，买它！
算笔账，这样赌拆迁值得吗？
那么问题来了，既然买“老破小”就是为了赌拆迁，那么如果真拆了，有的赚吗？
这里不妨给大家算笔账。
以白苍岭地块为例，目前这里共有两种补偿方案，即回迁房与货币补偿。
如果户主选择回迁房，则将按照建筑面积每平方米x1.3计算(有证杂物房减半计入住房建筑面积)。
如果户主选择货币补偿，则将按照评估价x1.3来计算。
目前白苍岭征拆范围内房屋的预估价为11058元/㎡，按x1.3补偿，即14375元/㎡。
▲评估价均为11058元/㎡，图源头条君摄
如果祥云小区未来也按照这一补偿方案进行，那么对于购入老破小的户主来说，他将获得的回迁房面积约为77.09㎡。
而如果选择货币补偿，户主所得到的补偿将会是852437.5元，这相比其购入时的花费，还要多出30.6万余元。
如此算来，这确实是一桩好生意！
然而正所谓“光看贼吃肉没看贼挨打”，买老破小等拆迁，毕竟有赌的成分，所以如果你也有此种想法，那我劝你三思。
毕竟这其中有太多的不确定性。
首先，旧改拆迁突出一个“信息不对称”，政府规划稍有改动，买入的价格很可能就比拆迁补偿价格还高。
其次，拆迁是一项耗时很久的工作，从征收启动，到后期确定意向，往往都需要花费几年甚至更长的时间。
最后，有些老房子是单位房，你买下后无法将房子的产权过户到自己名下。原业主一旦毁约，拆迁补偿款或回迁房就不一定属于你。
总之，拆迁是一项复杂的工程，对于想要从中赚一笔的购房者而言，千万要小心。
南宁旧改之势，已不可逆转！
2024年，南宁的旧改之势，梭哈一把，净赚万？南宁这种另类买房大招靠谱吗？已经不可逆转！
先是年前，南宁鸡村、衡阳西路片区、吉兴西路南侧片区等8大城中村改造项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信590.67亿元。
▲图源广西头条NEWS
紧接着，年前“官宣”的旧改项目纷纷按下加速键。
白苍岭、地洞口、中华路，一个个耳熟能详的旧改片区均开始有所行动。
然而，这也只是冰山一角。
去年12月南宁市住建局曾透露，将计划在5年内，分批次对南宁22个城中村进行改造，涉及改造户数4.4万户，改造面积约2010万㎡，总投资2481亿元。
▲图源广西住房与城乡建设厅官网
这也就意味着，未来几年南宁旧改都将在城建序列中扮演重要戏份。
回看南宁楼市，近几年的旧改项目也是存在感十足。
据不完全统计，截至目前，南宁共有旧改项目49个。
而这些项目，往往在拥有“烟火氛围”的同时，也继承了老城区的地段优势。
比如华润置地中山府。
▲图源中山府官微
南靠邕江，北邻中山路，又坐拥老城市中心商业区—朝阳商圈，让这个项目一入市便遭疯抢。
再比如保利锦上，也让头条君感受了一次老城区购房者的热情。
▲现场实景图，图源头条君摄
数据方面，根据克而瑞方面公布的2013年度南宁市场报告显示，在成交面积和成交金额双榜中，旧改项目均榜上有名。
▲图源克而瑞
总之，在旧改加速推进的情况下，未来南宁老城区将会有更多的产品出现。
“烟火气 新界面”的这套组合拳，未来将会占据南宁楼市更多的戏份。
