这几天关于房子的新闻有点热闹。
先是出了一个房屋养老金，关于个人到底要不要多花钱，直到有关部门出面辟谣不需要个人额外出钱，吃瓜群众这才安下心来。
图源：潮新闻
另一条新闻来自新房市场，长沙，修订了房产新规，综合赠送面积最多可达到30%，一下子让新房的实用率超过了100%。浙江一些城市则推出空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计入容积率的政策，直接让新房的实用率超过了120%。有房产自媒体惊呼：这等于让公摊面积名存实亡。
人所共知的是，现在的房地产正处于下行周期。最近一连串的政策到底是有利于新房还是二手房？以后的“老破小”二手房还有没有投资的价值？
加完养老金再送面积，还买什么二手房？
有一个需要明确的前提，就是中国的房地产市场已经进入了存量时代。截至2023年，我国城镇存量住房规模已超过300亿平方米，随着城市化进程，一批老旧住房的比例在不断增长，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年房屋占比接近20%，这批存量房安全隐患日渐突出，日后维修需要增量资金入场。
这笔房屋养老金的公共账户，也明确由一定比例的土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套等组成，不需要个人掏腰包。
国家这个时候推出养老金政策，目的是在防止一些城市高密度小区老化后，价格断崖式下跌。2022年前，不少一线城市的二手房，在褪去了落户、学区等所谓的光环后，单价大部分遭遇了腰斩式的下跌。
由于历史和政策方面的因素，改革开放初期建造的一批售后公房和早期商品房如今都处于年久失修，维修基金枯竭的状态。虽然这几年杭州也出现过业主自己花钱重建的案例，但是一旦无力自主出钱维修，物业公司也不愿意协调的情况，房屋的价值会随着房龄而下降。这些不利因素，在整个地产市场仍处上行的时期尚不明显，但在整个地产行业销量大跌的前提下，显然还会造成不少二手房的价格出现波动。
所以房屋养老金制度的完善，对有价值的“老破小”是利好，有助于延缓一些小区的价值下跌。
但对于位置差，没有附加值的二手房来说没有什么积极作用。在如北京、上海和深圳这样的一线城市中，养老金与赠送面积齐飞，老破小何去何从？高价值的房产地段房东可以通过收取租金来覆盖房屋维护的长期成本。这样一来，业主不仅手头资金宽裕，足以自行承担修理费用，还可以确保有充足的维修基金。再得益于这些城市的丰厚财政收益，还能为房屋养老提供额外补贴，从而使长期的房屋维护问题变得容易解决。然而，对于二线和三线城市来说，房屋养老金与当地土地出让金直接相关，如果这些地区面临人口净流出和有限的财政收入，那么房屋养老金可能就会偏低，导致房屋维护资金出现短缺。因此，在这些地方征收额外的房屋养老金，虽然不会加重个人负担，但对二手房价可能会产生负面影响。
随着房屋养老金制度的逐步推广，房屋养老金是否充足也会成为购房者的一个重要的考虑选项，相对而言，这方面保障比较差的“老破小”市场价值就会进一步下降。
另一个对二手房的“利空”则来自开头说到的公摊面积的取消。
如今的开发商除了卷价格和服务外，已经开始赠送面积来提升新房的竞争力了。
央视截图
分析一下地产的宏观面，一方面是有关部门对新房有保交楼的压力，另一个方面，广大二手房业主一旦出现集中“抛盘”，也会直接影响一个地区的地产交易。
在很多核心二线城市，大量二手房凭着价格低、现楼交付的优势，在成交量上远超新房。
今年的统计数据，70个大中城市的二手房成交量已经超过了新房的成交量。笔者身边很多的买房者，也是在看过不少新房后直接选择了更好地段的二手房。
新房不香，乐坏的是二手房。今年第二季度，中介巨头贝壳实现净收入234亿元，同比增长19.9%。新房开发商所需要面对的对手，不是另一家地产公司，往往是二手房业主和背后更为强大的中介公司。
所以开发商也做了正向的改革，在面积和服务上超越二手房，抓住新入市顾客的心。无论是开发商卷面积的“取消公摊”还是房屋养老金制度，指向的都是数量日趋庞大的二手房。未来，哪些二手房将受到政策影响，变成不良资产，哪些有实力和新房继续抗衡？
哪些“老破小”要快跑？
有房产自媒体概括二手房的三要素是地段、地段和地段。
宏观点说，人口才是现在二手房的首要因素。
不同地方的“老破小”，价格的定位显然是不一样的。像在人口大幅净流出的城市，大部分二手房都是空置状态，租都租不出去，何况价值。
比如网上一直拿来作梗的鹤岗，在那里有些小区其实都是不用交房租的。因为这些东北城市不仅人口大量外流，还有半年的冬季，一套70平左右的房子，光供暖费就要将近2000元，外加水电和物业成本、物业费。有人如果能交出这些钱，有的房东就愿意让你零租金入住了。
虽然目前大部分房东持有房产的成本还不算太高，但是参考发达国家的经验，一旦对存量房产开征房产税，不少房子会因为租不出去、交不起房产税而大幅度贬值。
黄一鸣别墅被爆是租的图源：微博
最近和国民老公王思聪上演认亲大戏的网红黄一鸣被爆出所谓的别墅其实是租来的，月租费也就3000元。目前的公开信息显示，这套位于安徽安庆的别墅据说有上千万的价值，实际挂牌价是378万，约等于一平米15000元。而实际上同小区已经出售的别墅单价已经跌到了3300多一平，房价实际上已经跌到只剩零头了。
那么一线城市的二手房是否可以高枕无忧了呢？
这里说一个日本东京奥多摩的例子。奥多摩町行政区划上属于日本最大城市东京的最西北面，属于东京都的二级行政区，2022年统计人口仅为4850人。
这个距离东京市中心70公里的地方，如果乘坐轨道交通或者公交车，一般通勤的距离时间需要2个小时。就在上个世纪80年代，东京市区房价暴涨了5倍，一套70多平的普通住宅就要1.3亿日元。奥多摩的房价也跟着开始飞涨。然而时间到了1991年，日本楼市泡沫破灭了，奥多摩的房价跟着自由落体式暴跌。
日本奥多摩街道图源：新华社
东京市区还好，毕竟居住属性强，跌了80%就开始复苏了，奥多摩可就惨了，本来就没人住，来买房的人又大多都是炒房客，那些板块和概念压根就站不住脚，就导致奥多摩的房价一直在跌，然后就跌到0了。
日本房子跌成负数的另一个原因是日本有继承税和赠予税，两个专治富人的税种。
如果继承父母的房子，首先得对房子进行估价，确定价格之后再按照不同的税率交钱。如果房子价格在1000万日元以下的，征10%的税。超过6亿，税率高达55%，也就是房子一半的价格。而且拿到房子以后还有固定资产税、都市计划税等等一系列费用要交。那提前把房子赠与子女吧，不好意思，超过4500万日元价值的要交55%，还是国家要拿一半。
所以在日本的网上一些房子出现了挂牌送人的广告，野村综合研究所2017年的一份报告称，日本未来10年弃宅总数可能会超过2100万套，相当于全国住宅总数的1/3。
房产调节政策一出，房子都成了负资产。其实看看这几年的中国地产市场，环沪、燕郊的房产泡沫逻辑也大抵如此。奥多摩的这个案例告诉我们，即便是一线城市的某些地区，如果交通不便，还没什么产业支撑，也是会变成负资产。
所以对房子来说，入住率才是核心问题，只要“老破小”还有居住的价值，就不用怕凉，房子本来就是用来住的，只要入住率高，那即便是老破小也不用担心未来会出大问题。而要是入住率很低，那即便是新房，内在价值也会逐渐趋于零。
不管怎么说，楼市本轮调整的最终目标就是价值回归，快的话一两年，慢的话一二十年，房产泡沫也慢慢破裂，露出真正的价值。
中国房地产已经告别了野蛮生长，市场需求和房屋养老金都是在倒逼住宅品质升级，无论是政策还是企业行为，都属于良性循环，对正在准备上车买房的人而言，毫无疑问是有利的。
从长远来看，对于普通的购房者来说，也要开始学会理解一条规律，那就是房子也是商品，也是有“保质期”、会过时的，曾经有再多光环和概念，房子一旦到了年纪可能也难逃被市场淘汰的命运。
参考资料
1、公摊面积突然“消失”！受伤的为什么是二手房业主？智谷趋势
2、三问“取消公摊”：对房价影响究竟有多大，第一财经
3、钱从哪里来、具体怎么做？一文读懂住房养老金，华尔街见闻
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